Инвестиции в фонды зарубежной недвижимости reit

Что такое REIT

Говоря об активах в портфеле инвестора, мы часто упоминали недвижимость. Это, безусловно, надежный сектор инвестиций, однако доступный не всем ввиду высокой стоимости. Покупка дома или квартиры для получения пассивного дохода требует наличия солидного капитала. Кроме того, в случае возникновения финансовых затруднений продать такой объект – дело непростое, и эта сделка не обойдется без потерь. Комиссии агенту, скидки «за срочность», налогообложение – все это неминуемо, если вам необходимо продать объект недвижимости в короткие сроки.

Ну, а о приобретении помещения в кредит с целью последующей сдачи в аренду мы вообще не будем говорить. Если дом или квартира куплены в долг, ни о каких инвестициях не может быть и речи, пока поступления арендной платы этот долг не покроют.

Простыми словами, за небольшие деньги (от нескольких тысяч рублей) вы приобретаете ценные бумаги фонда REIT и получаете гарантированные дивиденды. Причем доходность таких бумаг существенно выше, чем у известных индексов. С чем это связано?

1. Недвижимость – это один из наиболее надежных способов вложений капитала. В портфеле крупного инвестора этот инструмент выполняет функции защитного актива, поскольку доходы от аренды, как правило, растут. Минимальный прирост равен проценту инфляции. Таким образом, ожидания по прибыли оправданы в большей степени, чем, скажем, ожидания доходности компаний производственного сектора.
2. Законодательством установлены довольно жесткие требования по отношению к фондам инвестиций REIT. Нормы разработаны в США, поскольку именно в Штатах появились первые REITs. Для российского инвестора эти законы действуют на равных основаниях. Перечень требований приведен ниже.

REIT фонды — что это такое

REIT (Real Estate Investment Trust) — фонды, которые владеют доходной недвижимостью в США. Они сдают ее в долгосрочную аренду и зарабатывают на этом, а часть прибыли выплачивают держателям своих акций. 

Главные особенности фондов зарубежной недвижимости: 

1. REIT не платят налог на прибыль.
2. Все сопутствующие расходы: страховки и т.п. — лежат на арендаторах. 
3. Эти фонды заключают только договора на 10 лет и более, ставка аренды ежегодно индексируется. 
4. Как минимум 75% всех своих доходов фонды должны получать от сделок с недвижимостью.
5. По закону они обязаны выплачивать как минимум 90% прибыли инвесторам.

В течение последних сорока семи лет средняя доходность фондов зарубежной недвижимости превышает доходность рынка акций. Поэтому сегодня REIT — одна из наиболее комфортных стратегий инвестирования, гарантирующая постоянное наращивание капитала, даже если ваши финансовые возможности ограничены, и вы можете инвестировать только небольшие суммы. 

Текущая капитализация всех REIT — примерно 2 трлн долларов. Для сравнения — капитализация рынка облигаций выше в 10 раз. При этом облигации сегодня практически не приносят дохода, что заставляет людей переводить капитал в другие инструменты, в первую очередь — в материальные активы. К ним относятся недвижимость, драгметаллы, сырье. 

Смотрите видео, что такое REIT:

Плюсы и минусы инвестиций в REIT

Фонды недвижимости есть в портфелях многих американских инвесторов. Но у них, как и у любого инвестиционного инструмента, есть свои плюсы и минусы.

Плюсы:

1. Простота инвестирования. Прокрутите в голове все, что вам надо сделать, чтобы купить квартиру или коммерческое помещение. А теперь представьте, что потребуется всего пара минут для того, чтобы стать владельцем сети отелей, объектов здравоохранения или жилых комплексов премиум-класса. Это время нужно для нажатия кнопки “Купить” в торговом терминале.
2. Высокие дивиденды. Чтобы получить налоговые льготы, фонды REIT направляют на выплаты акционерам большую часть доходов, некоторые даже 100 %. В результате инвесторы получают солидные выплаты раз в месяц или квартал. При этом не занимаются управлением объектами, не ищут арендаторов, не делают за ними ремонт, не надоедают им напоминаниями об оплате.
3. Низкий порог входа. Например, крупный американский фонд “Simon Property Group, Inc.”, мировой лидер в области девелопмента торговой недвижимости, стоит около 68 $ за акцию, Welltower Inc. входит в индекс S&P 500, инвестирует в инфраструктуру здравоохранения, стоит около 58 $.
4. Ликвидность. Физический объект недвижимости далеко не всегда бывает ликвидным. Может потребоваться много времени, чтобы обменять его на деньги. Этого нельзя сказать об акциях REIT – они торгуются на фондовых биржах и обладают очень высокой ликвидностью.
5. Возможность частичного вывода средств. Представьте ситуацию, что вам срочно понадобились деньги. В случае владения квартирой или другим объектом вам придется искать покупателя и продавать актив целиком. Из-за срочности иногда приходится еще и цену снижать. Акции вы продаете на ту сумму, что вам необходима, и по рыночной цене.
6. Диверсификация. Я часто в своих статьях пишу об этом помощнике инвестора. Добавление акций фондов недвижимости в инвестиционный портфель наравне с акциями, облигациями, золотом помогает снизить риски и на долгосроке повысить доходность. Если физически вы не сможете купить более 1-2 объектов, то REIT вкладывают деньги сразу в несколько десятков или даже сотен объектов из разных секторов по всему миру, а вы являетесь акционером такой компании.
7. Защитный актив. Вложения в недвижимость в долгосрочной перспективе – это всегда тихая гавань для инвестора. С ростом инфляции управляющие компании, как правило, пересматривают и арендные ставки в сторону увеличения. В этом случае акционеры могут рассчитывать на повышение доходности своих инвестиций. А финансовые кризисы, которые приводят к обвалу котировок на биржах, не всегда так же действуют на фонды недвижимости.

Вы можете возразить мне на счет тихой гавани. Показательный пример – кризис 2020 г. Весь мир сел на карантин, закрылись отели, производства, магазины. Фонды перестали получать арендные платежи и проценты по ипотеке. Стоимость акций просела на 50–70 %. Но их объекты физически никуда не исчезли. Это реальные активы, которые всегда будут востребованы. Исключение – мировой апокалипсис, когда мы с вами вряд ли будем волноваться о потерянных деньгах. Карантин закончится. Бизнес начнет восстанавливаться, платежи – тоже. Нужно просто подождать.

Минусы тоже есть:

1. Зависимость от управляющей компании. Даже один объект недвижимости представляет собой сложный актив для управления. Представьте, что таких объектов десятки и сотни. От профессионализма управляющей компании зависит размер доходов, а значит – и дивидендов акционерам.
2. Вложения в недвижимость подвержены рискам: макроэкономические (экономические и политические кризисы), рыночные (падение цен, снижение поступлений от аренды), законодательные, природные и техногенные катастрофы, способные привести к потере объекта или значительным тратам на восстановление.
3. Налог 30 % для нерезидентов США. Это актуально для россиян, которые инвестируют на Санкт-Петербургской бирже.

Интересные REIT в Гонконге

• Prosperity REIT (тикер на HKEX: ) — данный REIT владеет и управляет 7 небоскребами с офисами класса А в Гонконге;

В Гонконге нет налогов на дивиденды и прирост капитала для частных инвесторов. Но сам фонд REIT платит 16,5% корпоративного налога с прибыли. Гонконгская биржа рассчитывает специальный индекс HS-REIT для торгующихся на площадке паёв REIT.

Кстати, авторы, рассуждая о гипотетических рисках инвестиций в гостиничные REIT, привели возможный сценарий с масштабной эпидемией инфекционного заболевания с последующим падением туристического потока на 50%. Как в воду глядели. Но, как показал коронакризис 2020-го года, для отдельных отраслей экономики реальность бывает намного мрачнее самых пессимистических прогнозов. Хороший видео-обзор по отбору REIT в инвестиционный портфель представлен ниже:

REIT: что это такое

REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust и произносится «риит». Это зарубежные фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая квартиру или дом. Фонд собирает у пайщиков деньги и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет, — это могут быть уже готовые или только строящиеся объекты, от квартир и домов до офисов и отелей. После недвижимость продают по более высокой цене или сдают в аренду, а прибыль распределяют между пайщиками пропорционально их вложениям. Доход инвестор получает в виде дивидендов, которые выплачивают обычно раз в квартал.

Больше всего REIT зарегистрировано в США: на сегодняшний день там сотни подобных трастов, и их общая капитализация превышает 300 млрд долларов. Но есть подобные фонды и в Великобритании, Германии, Франции и других странах.

REIT бывают трех категорий:

• имущественные — занимаются прямыми вложениями в недвижимость;
• ипотечные — инвестируют в ипотечные ценные бумаги;
• гибридные — инвестируют и напрямую, и в ценные бумаги.

Для частных инвесторов интереснее всего именно имущественные трасты, к тому же их и больше всего на рынке (порядка 90% REIT).

Преимущества REIT

• Низкий порог входа: при вложении в недвижимость речь обычно идет минимум о 5 млн рублей. Акции REIT или ETF на REIT можно купить за 30—100 долларов.
• Высокая ликвидность: продать фонд можно в пару тапов на экране мобильного приложения вашего брокера — в часы работы биржи.
• Диверсификация: для российского инвестора покупка REIT — это возможность хранить часть капитала на зарубежном рынке и получать доход в валюте.
• Доходность: средняя доходность американского REIT составляет от 4% до 6% годовых в долларах США (до налогов).
• Надежность.

Минусы REIT

Больше подходит для активных инвесторов

Вложение в REIT больше похоже не на пассивные ETF, а на акции: важно перед покупкой внимательно изучить всю информацию о выбранном фонде, найти его показатели, узнать перспективы и долю на рынке. Не стоит покупать фонд просто ради эксперимента — он может обойтись довольно дорого, ведь некоторые REIT и в минус уходят

Но снизить риск можно, купив не акции одного фонда, а REIT ETF.

Высокие налоги для российских инвесторов. Покупая REIT, российский инвестор вынужден платить довольно существенный налог в казну той страны, в которой основан фонд. Например, если речь идет о США, то с вас удержат 30% от дохода, причем в долларах. А если не подпишете форму W-8BEN, то сверху заплатите еще и 13% НДФЛ (но форму, конечно, просто подписать у вашего брокера). В любом случае сумма будет существенная: например, если вы заработали за год 500 долларов дивидендов, то 150 из них уйдут на налоги. Так что всегда нужно внимательно считать, насколько лично вам выгодна такая инвестиция.

Основные отличия REIT фонда

Самым главным и привлекательным отличием для инвестора является то, что REIT фонд обязан не менее 90% полученной прибыли распределять между инвесторами путем выплаты дивидендов. Выплаты дивидендов фондами обычно проводятся не реже 4 раз в год.

За счет этого инвесторы регулярно получают на руки живые деньги, которые могут реинвестировать или использовать для других целей. Вторым очень важным отличием фонда является то, что не менее чем 75% вложенных денег должны быть инвестированы в недвижимость и то, что с нею связано. Фонд не может использовать денежные средства для решения своих проблем, не связанных с недвижимостью.

Основные отличия REIT фонда

Классификация

Мы рассмотрим две классификации REIT. Первая из них основана на делении фондов по виду получаемого дохода:

1. Equity REIT или долевой. Наиболее распространенный вид. Основной доход получает от сдачи в аренду недвижимости, часть прибыли может поступить от продажи активов. Простой пример: фонд купил или построил офисное здание, сдает в аренду помещения, доходы распределяет среди акционеров.
2. Mortgage REIT или ипотечный. Фонд не вкладывает деньги инвесторов в конкретные объекты, а покупает ипотечные закладные. Основной доход будет от выплат заемщиков по ипотеке.

Каждому виду трастов присущи свои риски. Кроме рассмотренной выше классификации, все фонды делятся по видам недвижимости, в которые они вкладываются и которыми управляют:

1. Data centers – дата-центры, помещения для хранения серверов.
2. Infrastructure – объекты инфраструктуры: линии связи, электрические сети и пр.
3. Residential – жилые апартаменты.
4. Timberlands – леса, т. е. объекты по заготовке и переработке древесины.
5. Lodging/Resorts – отели, туристические базы.
6. Retail – объекты торговли: магазины, торговые центры и др.
7. Health care – объекты здравоохранения: больницы, медицинские лаборатории, поликлиники.
8. Self-storage – складские помещения самообслуживания.
9. Industrial – промышленные объекты, склады.
10. Office – офисные здания.
11. Specialty – разные специфические объекты: театры, кинотеатры, казино, другие объекты развлечений.
12. Diversified – диверсифицированные фонды, которые вкладывают деньги в объекты из разных секторов.

Полная информация об актуальных стратегиях, которые уже принесли миллионы пассивного дохода инвесторам

Скачать книгу

Популярные ETF на REITs (сравнительная характеристика)

Наименование ETF	Отслеживаемый индекс	Периодичность выплаты дивидендов	Доходность, % годовых	Комиссия за управление, %
Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ)	MSCI US REIT	Ежеквартально	3,77	0,12
Vanguard Global ex-U.S. Real Estate Index Fund (VNQI)	S&P Global ex-U.S. Property Index	Ежеквартально	8,41	0,12
Schwab US REIT ETF (SCHH)	Dow Jones U.S. Select REIT	Ежеквартально	3,33	0,07
iShares U.S. Real Estate ETF (IYR)	Dow Jones U.S. Real Estate	Ежеквартально	3,28	0,42
iShares Global REIT ETF (REET)	FTSE EPRA Nareit Global REITS	Ежеквартально	2,49	0,14
Global X SuperDividend REIT (SPET)	Solactive Global SuperDividend REIT	Ежеквартально	12,92	0,59
iShares Mortgage REal Estate (REM)	FTSE NAREIT All Mortgage Capped	4 раза в год	12	0,48
Invesco KBW Premium Yield Equity REIT (KBWY)	KBW NASDAQ Premium Equity REIT	Ежеквартально	11,74	0,35

Практика показывает, что ETF, демонстрирующие среднюю дивидендную доходность в сочетании с растущими котировками ценных бумаг, более привлекательны для инвесторов, нежели фонды с высокими дивидендами и отсутствием перспектив развития компаний.

REIT фонды в России – что еще можно включить в портфель

Я не считаю, что инвестор должен инвестировать только в REIT фонды в России, но это точка, с которой я бы начинал.  Кроме REIT, в нашем портфеле есть акции, закрытые фонды, привилегированные акции,  займы под залог, коммерческие займы по госзакупкам – это все является частью большого дивидендного портфеля. Мы даем рекомендации, как строить портфель целиком.

Умение ловить рыбу – важнее самой рыбы

Когда есть тикеры, но нет  обучения, у человека всегда есть неуверенность: что делать в случае роста – продать акции или оставить и подождать? А если цена упала – нужно срочно продавать или лучше переждать? Очень важно умение самостоятельно оценить активы, которые вы купили. Мы предлагаем детальное обучение и понятный инструмент, чтобы у инвесторов было максимум информации

Если возникает вопрос, мы оперативно его решаем в нашем чате, либо делаем дополнительный урок, который позволяет ответить на этот вопрос.

Бесплатный интенсив по инвестированию в REITНаш курс по самостоятельному инвестированию в REIT – детальная система, которая поможет вам сориентироваться в этой теме и сэкономит время на самостоятельный поиск активов.

Дисклеймер: все описанное в статье отражает личный опыт инвестора и не является финансовым советом и руководством к действию

Смотрите видео, почему REIT это лучшая стратегия на рынке за последние 47 лет:

Налогообложение держателей паев

Выплаты дивидендов, которые получают инвесторы REIT, могут представлять собой обычный доход, прирост капитала или прибыль на капитал.Все это будет разбито на 1099-DIV, которые REIT ежегодно отправляют акционерам.Вообще говоря, основная часть дивидендов – это доход, полученный от бизнеса компании с недвижимостью, и поэтому он рассматривается как обычный доход инвестора.Эта часть дивидендов облагается налогом в соответствии с предельной налоговой ставкой инвестора.

REIT может проинформировать вас, что часть дивидендов является приростом капитала или убытком. Это происходит, когда REIT продает собственность, которой он владел не менее одного года.Прирост или убыток капитала также передаются инвестору, при этом прибыль облагается налогом по ставке 0%, 15% или 20%, в зависимости от уровня дохода инвестора за год, в котором эта прибыль была получена.

Кроме того, часть дивидендов может быть указана как необлагаемый налогом доход на капитал.Это может произойти, когда денежные выплаты REIT превышают прибыль, например, когда компания берет на себя большие амортизационные расходы.При возврате капитала следует отметить два момента.Во-первых, эта часть дивидендов не облагается налогом в том году, в котором она выплачивается держателю пая.Во-вторых, он облагается налогом позже.Возврат капитала снижает базовую стоимость держателя паев.Этот платеж облагается налогом как долгосрочный или краткосрочный прирост капитала или убыток, когда инвестор продает свои паи.Если инвестору возвращается достаточный капитал, а базовая стоимость падает до нуля, любые дальнейшие выплаты, не связанные с дивидендами, облагаются налогом как прирост капитала.

Часть дивидендов REIT, относящаяся к доходу, может получить дополнительный льготный налоговый режим в соответствии с Закономо сокращении налогов и рабочих местах (TCJA).Закон предусматривает новый вычет в размере 20% для сквозного дохода от бизнеса, который включает квалифицированные дивиденды REIT.Срок вычета истекает в конце 2025 года.

Нерезиденты США должны иметь в виду, что их доход от REIT может облагаться удерживаемым налогом в размере 30%.Сниженная ставка и освобождение могут применяться, если существует налоговое соглашение между США и страной проживания держателя REIT.

Список наиболее доходных REIT.

1. Omega Healthcare Investors (OHI).

Дивидендная доходность: 7,6%.

Omega Healthcare Investors – один из ведущих REIT в сфере здравоохранения, ориентированный на квалифицированных медсестер. Он также генерирует около 20% своего годового дохода от жилищного строительства для престарелых. Три основных преимущества компании – это ее финансовая, портфельная и управленческая сила. В частности, «Омега» является лидером в сфере квалифицированного ухода за больными.

2. W.P. Carey (WPC).

Дивидендная доходность: 5,3%.

W.P. Carey – это REIT, специализирующийся на коммерческой недвижимости, который управляет двумя сегментами: владение недвижимостью и управление инвестициями. REIT управляет более чем 1200 объектами недвижимости с одним арендатором на основе чистой аренды в США, Северной и Западной Европе. Его бизнес по управлению активами имеет активы около 2,8 миллиарда долларов.

3. SL Green Realty (SLG).

Дивидендная доходность: 5,0%.

SL Green – это интегрированный REIT, который ориентирован на приобретение, управление и максимизацию стоимости коммерческой недвижимости на Манхэттене. Это крупнейший арендодатель офисов на Манхэттене, и в настоящее время он имеет долю в 77 зданиях общей площадью 35 миллионов квадратных футов.

4. Realty Income (O).

Дивидендная доходность: 4,0%.

Realty Income – это REIT, ориентированный на розничную торговлю, которому принадлежит более 6 500 объектов недвижимости. Realty Income владеет торговой недвижимостью, которая не является частью более широкого торгового центра, а вместо этого является отдельной недвижимостью. Это означает, что недвижимость пригодна для различных арендаторов, включая государственные службы, медицинские услуги и развлечения.

Realty Income – это компания с большой капитализацией, рыночная капитализация которой превышает 27 миллиардов долларов.

5. STAG Industrial, Inc. (STAG).

Дивидендная доходность: 3,5%.

STAG Industrial – это единственный промышленный REIT, работающий в чистом виде на всем внутреннем рынке промышленной недвижимости. Он ориентирован на промышленную недвижимость и насчитывает около 450 зданий в 38 штатах США.

Согласно последним данным, 55% арендаторов имеют публичный рейтинг, а 33% арендаторов имеют рейтинг «инвестиционного уровня». Компания обычно ведет дела с постоянными арендаторами, чтобы снизить риски. Он также преследует широкую географическую диверсификацию и диверсификацию арендаторов для дальнейшего снижения риска.

У STAG есть дополнительное преимущество, связанное с тем, что компания имеет доступ к объектам электронной коммерции, что дает ей доступ к ключевому растущему сегменту в сфере недвижимости.

6. Essex Property Trust (ESS).

Дивидендная доходность: 2,6%.

Essex Property Trust инвестирует в многоквартирные жилые дома на западном побережье США, где он участвует в девелопменте, перепланировке, управлении и приобретении многоквартирных домов и некоторых других избранных объектов недвижимости.

Более 80% чистой операционной прибыли Essex приходится на Калифорнию, а остальная часть на Сиэтл. Essex владеет 246 многоквартирными домами, состоящими из более чем 60 000 многоквартирных домов.

7. Innovative Industrial Properties (IIPR).

Дивидендная доходность: 2,4%.

Innovative Industrial Properties – REIT который специализируется исключительно на владении недвижимостью, используемой для выращивания и производства марихуаны. Поскольку отрасль находится в процессе перехода к узакониванию в США, существуют ограничения на доступность капитала для предприятий, занимающихся марихуановым бизнесом.

Innovative Industrial Properties владеет 73 объектами недвижимости в 18 штатах, что составляет примерно 6,6 миллиона квадратных футов, которые сдаются в аренду на 100%, со средневзвешенным оставшимся сроком аренды более 16 лет.

Удачный статус единственного REIT марихуаны, который торгуется на бирже в США, привел к ошеломляющим прибылям и росту.

Так что же выбрать частному инвестору — REIT или ЗПИФн?

Я не могу и не буду давать инвестиционных советов — каждый инвестор самостоятельно принимает решение, оценивая свои цели, риск-профиль и другие важные факторы. Могу лишь рассказать, какой выбор делаю я.

На мой взгляд, сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций, которая сочетает в себе выгоду и надежность. Фактически деньги пайщиков защищены так же, как при размещении капитала на банковском вкладе, но при этом, выбрав хороший ЗПИФ, вы получите бóльшую доходность. С REIT в России больше рисков, выше налоги, кроме того, от инвестора требуется больше активного участия: REIT ближе к акциям, то есть нужно регулярно мониторить, как обстоят дела у компании.

Основная сложность для частного инвестора — выбор фонда. Для принятия решений не хватает прозрачности: непрофессионалам трудно оценить в моменте реальную стоимость недвижимости, которую приобретает фонд. Кроме того, большинство ЗПИФ не защищены от роста курса доллара (он, безусловно, влияет на прибыль, которую получает инвестор).

Я уверен, что если добавить прозрачности в транзакции ЗПИФ и сделать их более частыми, чтобы был виден оборот денег внутри фонда (то есть фонд не просто покупает один большой объект и ждет, а постоянно проводит сделки), а также обеспечить защиту капитала от валютных колебаний, то спрос среди розничных инвесторов на такой продукт возрастет многократно.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Котировки акций и динамика цен

Стоимость REET по состоянию на 10 апреля 2021 г. составляет 26,09 доллара США (2 015 руб.). В течение последних 52 недель акции фонда торговались в пределах от 17,78 до 26,2 доллара (1 372-2 025 руб.). Дивидендная доходность фонда составляет 2,49%. Данные об исторической доходности за разные периоды:

Показатель	1 год	3 года	5 лет
Общая доходность, %	37,45	6,06	3,86
Изменение рыночной стоимости, %	37,2	6,02	3,88
Контрольный показатель (FTSE EPRA Nareit Global REITS), %	36,28	5,13	3
Итоговая доходность при продаже паев (после уплаты налогов), %	22,32	4	2,26

Высокие показатели доходности, зафиксированные в предыдущие периоды, не гарантируют инвестиционную привлекательность REET.

Какие REITы можно купить на Санкт-Петербургской бирже: полный список

Некоторые REITы можно приобрести на СПбирже. Для этого нужно открыть счет у любого российского брокера (список брокеров с самыми выгодными тарифами здесь)

Важно: некоторые брокеры могут не предоставлять доступ к отдельным REIT из-за их низкой ликвидности. Но большинство фондов купить всё же можно без особых проблем

Представляю вам полный список доступных для покупки REIT на Санкт-Петебургской бирже (данные актуальны на ноябрь 2020 года). Вы можете нажать на тикер и перейти на страницу REITа на СПбирже.

Тикер	Название фонда	Тип фонда	Цена
AIV	Apartment Investment & Management Company	Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства	32,39
AMT	American Tower Corporation	Специализированные инвестиционные фонды недвижимости	239,80
APLE	Apple Hospitality REIT, Inc.	Инвестиционные фонды недвижимости в гостинично-курортной сфере	13,09
ARE	Alexandria Real Estate Equities, Inc.	Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений	165,02
AVB	AvalonBay Communities, Inc.	Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства	174,85
BXP	Boston Properties, Inc.	Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений	99,04
CBRE	CBRE Group, Inc.	Предоставление услуг в сфере недвижимого имущества	60,62
CCI	Crown Castle International Corp.	Специализированные инвестиционные фонды недвижимости	166,52
CLDT	Chatham Lodging Trust	Инвестиционные фонды недвижимости в гостинично-курортной сфере	11,03
CORR	CorEnergy Infrastructure Trust, Inc.	Специализированные инвестиционные фонды недвижимости	5,28
DLR	Digital Realty Trust, Inc.	Специализированные инвестиционные фонды недвижимости	142,56
EQIX	Equinix, Inc.	Специализированные инвестиционные фонды недвижимости	744,24
ESS	Essex Property Trust, Inc.	Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства	259,38
EXR	Extra Space Storage Inc.	Специализированные инвестиционные фонды недвижимости	116,81
FRPH	FRP Holdings, Inc.	Операционные компании на рынке недвижимости	43,94
GNL	Global Net Lease, Inc.	Диверсифицированные инвестиционные фонды недвижимости	17,09
HHC	The Howard Hughes Corporation	Строительство недвижимого имущества	73,00
HST	Host Hotels & Resorts, Inc.	Инвестиционные фонды недвижимости в гостинично-курортной сфере	14,36
IRM	Iron Mountain Incorporated	Специализированные инвестиционные фонды недвижимости	26,23
JLL	Jones Lang LaSalle Incorporated	Предоставление услуг в сфере недвижимого имущества	140,40
KIM	Kimco Realty Corporation	Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли	15,33
KRG	Kite Realty Group Trust	Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли	15,11
MAA	Mid-America Apartment Communities, Inc.	Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства	129,53
MAC	The Macerich Company	Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли	9,18
MMI	Marcus & Millichap, Inc.	Предоставление услуг в сфере недвижимого имущества	34,97
O	Realty Income Corporation	Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли	63,02
PEAK	Healthpeak Properties, Inc.	Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения	31,08
PLD	Prologis, Inc.	Промышленные инвестиционные фонды недвижимости	104,10
PSA	Public Storage	Специализированные инвестиционные фонды недвижимости	234,64
RDFN	Redfin Corporation	Предоставление услуг в сфере недвижимого имущества	42,59
REG	Regency Centers Corporation	Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли	49,40
RYN	Rayonier Inc.	Специализированные инвестиционные фонды недвижимости	27,74
SBRA	Sabra Health Care REIT, Inc.	Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения	17,06
SLG	SL Green Realty Corp.	Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений	59,74
SPG	Simon Property Group, Inc.	Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли	80,35
SRC	Spirit Realty Capital, Inc.	Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли	36,60
UDR	UDR, Inc.	Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства	40,09
VNO	Vornado Realty Trust	Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений	41,48
VTR	Ventas, Inc.	Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения	49,76
WELL	Welltower Inc.	Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения	66,06
WY	Weyerhaeuser Company	Специализированные инвестиционные фонды недвижимости	29,32

Список REIT фондов недвижимости

В стереотипах людей есть мнение, что инвестиции в коммерческую недвижимость начинаются с миллионов рублей. На самом деле любой частный трейдер на бирже может вложиться в эту нишу имея 1000 рублей. Как устроены фонды коммерческой недвижимости, какая особенность по налогообложению?! Ниже я расскажу Вам по специфики инвестированию в список акций REIT.

Что же такое акции из списка REIT (Real Estate Investment Trusts)? Инвестиционный фонд покупает помещения или строит самостоятельно под отели, рестораны, ритейл. После этого сдают арендаторам и получает стабильный прогнозируемый доход в валюте. Для того, чтобы получать новый поток денежных средств такой фонд делает эмиссию акций и на полученные деньги строит нове объекты А держатели акций получают часть дохода от арендаторов в виде дивидендов. Поэтому войти в рынок коммерческой недвижимости может практически любой частный инвестор с $10 в кармане.

Особенность налогообложения акций из списка REITs

Даже если форма W-8Ben у Вас подписана, то всё равно эмитент удержит налог 30%. Эта особенность определена законодательством США. Поэтому у начинающих инвесторов из России частно возникает вопрос при поступлении дивидендов на банковский счет или брокерский. Так как при наличии подписанной формы W8 клиенты сразу брокеру задают вопросы, почему налоговой льготы нет. Но брокерская компания здесь не виновата, эмитент сам удерживает налог и присылает в депозитарий брокера уже очищенный дивиденд.

Список фондов REIT

Для получения статуса РЕИТ организация должна соответствовать ряду условий. Одним из ключевых — не менее 75% выручки должна приносить недвижимость. Это могут быть сделки купли продажи или сдача в аренду. Также есть условия по минимальному количеству акционеров и размеру установчого капитала, но это уже лирика. И кстати не менее 90% всего дохода должно выплачиваться акционерам в виде дивидендов. Зачастую годовая доходность в валюте превышает 5%, поэтому эти фонды и акции так популярны. Именно за сверхдоходность и приходится жертвовать 30% удержания налога.

В настоящее время в 38 странах на законодательном уровне утверждена форма собственности REIT. Поэтому, правила и требования к компаниям одинаковы Просто большинство из них добавлены именно на американские биржи NYSE и и NASDAQ. В России неквалифицированные инвесторы могут купить акции таки компаний на Санкт-Петербургской бирже. Поэтому так многих желающих привлекают такие активы.

Да и наглядное сравнение предоставляет Bloomberg, где видно преимущество REIT по доходности. Правый бирюзовый столик выше всех других активов по совокупному размеру дивидендов из наиболее ликвидных бумаг.

График дивидендной доходности фондов РЕИТс

Купить ETF на фонд недвижимости

Помимо покупки ценных бумаг на бирже можно купить ETF фонд от провайдера. Выглядит это как покупка целой корзины данного сектора. Одной из наиболее интересных бумаг является ETF с тикером VNQ от Vanguard. Этот актив доступен только квалифицированным инвесторам на данный момент. В состав данного фонда входят инвестиции Vanguard в апартаменты, гостиницы, рестораны, офисную недвижимость. То есть довольно сильная диверсификация внутри сектора. Но это все же остается внутри недвижимости. Поэтому для тех, кто не хочет самостоятельно подбирать активы — можно использовать готовый портфель.

Для любопытных инвесторов, кому важен состав и наполнение инвестиционного портфеля показываю активы. Здесь широка диверсификация между разными типами строений и арендаторами. В целом данный класс финансовых инструментов давно популярен на Западе, но в СНГ пока нет. Санкт-Петербургская биржа периодически добавляет новые ETF фонды и акции из списка REIT. По статистике почти половина американцев инвестируют в фонды недвижимости. Это отличный способ получения пассивного дохода в долларах.

Хочу добавить, что РЕИТ акции отличный актив для наполнения инвестиционного портфеля, даже если у вас нет опыта инвестирования. Помимо Вангард еще крупнейший частный финансовый холдинг Blackrock предлагает свои ETF. Они тоже интересны и пользуются большим спросом у управляющих компаний. Конечно прямыми конкурентами остаются БПИФы и Finex ЕТФ для российского частного инвестора. Но большое разнообразие на фондовом рынке является позитивным фактором. Каждый для себя уже самостоятельно сможет выбирать наполнение своего портфеля, отталкиваясь от собственных потребностей.

Какие бывают REIT

REIT инвестируют в разные типы недвижимости, в их числе офисы, отели, больницы и инфраструктура. Однако в первую очередь все REIT делятся на долевые (equity REIT) и ипотечные (mortgage REIT или mREIT). Между ними большая разница: 

• Долевые фонды владеют и/или управляют недвижимостью, которая приносит доход. Большинство из них — публично торгуемые фонды. Их называют классическими REIT или просто REIT.
• Ипотечные REIT (Mortgage REIT) инвестируют в ипотечные кредиты, ценные бумаги с ипотечным покрытием и в другие активы, связанные с ипотекой. Их прибыль строится на разнице между затратами по займам и процентным доходом, который выплачивается по ипотеке. Эти компании сильно отличаются от «классических» REIT — по сути, они даже не относятся к сектору недвижимости. В этой статье мы не будем касаться ипотечных REIT. 

Существуют и гибридные формы компаний: они инвестируют как в недвижимость, так и в ипотечные активы, однако их на рынке очень мало.

Есть еще публичные внебиржевые REIT, которые зарегистрированы Комиссией по ценным бумагам (SEC), но не торгуются на национальных фондовых биржах, а также частные REIT — фонды или компании, освобожденные от регистрации Комиссии по ценным бумагам и не торгующиеся на биржах. Такие бумаги обычно доступны только институциональным инвесторам.

REIT инвестируют в разные типы недвижимости. Как правило, компания специализируется на одном секторе, однако может держать в портфеле и несколько типов собственности, что встречается реже. 

• жилые (в том числе квартирная недвижимость);
• офисные;
• промышленные;
• медицинские;
• складские объекты — камеры хранения и складские помещения (self-storage REIT); 
• компании, которые владеют лесными территориями и зарабатывают на продаже древесины и связанных продуктов; точки розничной торговли; 
• инфраструктурные;
• гостиничные — они владеют крупными отелями и получают дополнительную прибыль от ресторанов и других объектов на их территории;
• владеющие дата-центрами;
• диверсифицированные — распоряжаются несколькими видами недвижимости;
• специализированные REIT, к ним можно отнести другие компании, которые инвестируют в специализированные секторы, такие как образовательные учреждения, тюрьмы и прочие.