Оценка квартиры для ипотеки

Что такое оценка квартиры?

Оценка квартиры – это процедура, позволяющая банку определить стоимость недвижимости. Если клиент уже выбрал конкретное жилье, кредитору необходимо рассчитать, за какую сумму он сможет продать его, если клиент перестанет выплачивать ипотеку. До полного погашения задолженности недвижимость находится в залоге, поэтому при больших просрочках кредитору не составит труда продать заложенное имущество через торги.

Если заемщик не платит по кредиту, банк инициирует продажу ипотечного жилья через торги

В ходе экспертизы определяется один из двух видов стоимости:

1. Ликвидационная. Это минимальная цена, за которую можно продать недвижимость в короткие сроки. Используется чаще всего.
2. Рыночная – реальная стоимость для продажи квартиры, основанная на средних расценках по рынку.

Рассмотрим на практическом примере:

Человек подал заявку на ипотеку, предварительно указав сумму в 5 000 000 руб. Банк ее одобрил. Все документы собраны и предоставлены, начат поиск квартиры. Когда она найдена, заемщик собирает документы, среди которых находится и отчет об оценке, составленный независимой организацией. В нем указана ликвидационная стоимость жилья – 3 000 000 руб.: именно такую сумму за вычетом кредитор будет использовать для перечисления продавцу после заключения договора купли-продажи.

На что смотрят в ходе оценки квартиры для ипотеки:

1. Район. Если недвижимость находится в центре города, это автоматически поднимает цену квадратного метра. Даже если квартира построена несколько десятков лет назад, она будет стоить дороже жилья в новостройке, расположенной на окраине.
2. Состояние. Если квартира требует ремонта, оценщик укажет это в отчете. Но потенциальные расходы с большой долей вероятности будут занижены. Не стоит ожидать, что в них включат затраты на привлечение дизайнера и покупку дорогостоящих «люксовых» материалов. Максимум, на что можно рассчитывать – это применение повышающего коэффициента.
3. Технические характеристики. Год сдачи дома в эксплуатацию, дата проведения капитального ремонта, количество этажей, состояние ремонта в подъезде, наличие парковки и мусоропровода – все это имеет значение при определении стоимости. Чем «младше» и комфортнее дом, тем она выше.
4. Состояние рынка на дату экспертизы. На рынок недвижимости влияет колебание рубля и иные факторы: например, в кризис стоимость жилья обычно снижается. Эксперт берет в расчет несколько квартир в домах одного типа (монолитных, панельных, кирпичных) и сравнивает цены на них.

Расчет стоимости жилья

Как проводится оценивание на практике: порядок процедуры

1. Первым шагом является выбор оценщика. Подписание с ним договора о проведении работ. В документе нужно обязательно указать для какой цели производится определение стоимости: продажа, аренда, оформление залога.
2. Сбор требуемой документации, которую обычно указывает оценщик:

• свидетельство о праве собственности;
• технический и кадастровый паспорта;
• поэтажный план;
• документы, указывающие откуда появились права на недвижимость: договор купли-продажи, дарственная, завещание, ипотечный договор, ДДУ.

Оценщик знакомится с документацией на недвижимость, составляет по ней план предстоящих мероприятий. В назначенное время приступает к работам.
Оформление полученных результатов в виде отчета, который дополняется фотографиями, отснятыми экспертом, и документами на объект.

Обычно, когда проходит оценка недвижимости, у двух участников сделки имеется разный взгляд на конечный результат. Банк заинтересован в занижении стоимости недвижимости. Если она будет ниже, то реализация объекта в качестве залога возможно пройдет быстрее.

Для заемщика же большая стоимость гарантирует большую сумму кредита. Данную ситуацию следует учитывать, когда банковская организация предоставляет своего оценщика.

Оценка недвижимости – процедура, которую требуется проводить для установления стоимости объекта на конкретный момент. Выполняют работы по определению стоимости специалисты-оценщики. Процедура оценивания состоит из нескольких этапов, каждый из которых важен для установления точной итоговой стоимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Лента активности сервиса

18 ноября в 15:47
Николай Айвазян оставил комментарий к отчету&nbsp в группе «Группа для участников Партнерской программы сервиса «Банк отчетов»»

16 ноября в 21:25
Андрей Корнейчук оставил комментарий к отчету&nbsp в группе «Группа для участников Партнерской программы сервиса «Банк отчетов»»

13 ноября в 22:09
Андрей Корнейчук оставил комментарий к отчету&nbsp в группе «Группа для участников Партнерской программы сервиса «Банк отчетов»»

13 ноября в 13:40
Игорь Чудинов оставил комментарий к отчету&nbsp в группе «Группа для участников Партнерской программы сервиса «Банк отчетов»»

13 ноября в 12:38
Андрей Корнейчук оставил комментарий к отчету&nbsp в группе «Группа для участников Партнерской программы сервиса «Банк отчетов»»

Вся лента активности сервиса

С чего начинается оценка недвижимости в Павлодаре и других городах

Оценщик квартир, прежде чем осматривать объект недвижимого имущества, проанализирует социально-экономическую ситуацию в регионе. Он поместит в отчёт ряд данных: где располагается область, в которой находится объект, сколько там живёт человек, сколько в среднем зарабатывает население и так далее.

В отчёте об оценке недвижимости также указывается статистика стоимости жилья в определённом населённом пункте за конкретный период времени. А впоследствии уже описывается объект, для которого проводится расчёт стоимости. В вышеупомянутый документ в обязательном порядке помещают карту участка. Кроме основных характеристик, в нём также указываются любые детали, которые могут повлиять на рыночную цену.

Приведём пример: «Удобный подъезд, вход в который закрыт стальной дверью, оснащённой домофоном. Квартира находится в отличном состоянии: в ней сделан капитальный ремонт. Жильё расположено в спальном районе Павлодара. Земельный участок, на котором сосредоточено помещение, ровный: склоны, подъёмы и горки отсутствуют. Во дворе имеется подземный паркинг на 150 парковочных мест. В 200 метрах от дома находится автобусная и троллейбусная остановка: с помощью городского транспорта можно оперативно добраться до центра города. Городской транспорт ходит каждые 10-15 минут. Инфраструктура района развита и имеет всё необходимое: школы, детсады, больницы и клиники, салоны красоты, супермаркеты, торговые центры и другие значимые объекты».

Оценщики квартир осуществляют поиск информации об изменении стоимости. Также они занимаются приведением данных зависимости цены за квадратный метр от количества комнат в жилье, района, в котором оно расположено, и типа здания. В документе огромное количество графиков, таблиц и ссылок. Для изготовления отчёта специалисты используют различные порталы о недвижимости Казахстана, данные статистических агентств, средства массовой информации и так далее.

Как правило, оценку недвижимого имущества проводят посредством рыночного либо сравнительного метода.

Какие сведения указывает оценщик в своем заключении

После оценки оформляемой в ипотеку квартиры в отчет вносится основная информация, которая будет учтена банком. Только при наличии ключевых сведений об объекте, оценщик может сделать выводы о рыночной стоимости недвижимости и оформить соответствующую документацию. В отчете должны быть указаны следующие сведения:

• В каком строении расположен оцениваемый объект, который будет приобретен в ипотеку.
• Информация о наличии лоджий или балконов.
• Метраж комнат квартиры.
• Параметры потолков объекта.
• Наличие парковочных мест в доме, а также количество этажей.
• Развернутая информация о коммуникациях, которые функционируют в доме (электроэнергия, водопровод, газоснабжение).
• Официальное подтверждение того, что планировка такая же, как и в паспорте БТИ.
• Удаленность от транспортной развязки, метро.
• Год возведения дома, а также перечень материалов, которые были задействованы для возведения стен.
• Данные о том, какой стоимостью обладает 1 м² жилого помещения, которое будет приобретено заемщиком после оформления ипотеки.
• Информация об имеющихся дефектах объекта. Эти данные помогут избежать финансовых расходов на ремонтные работы.
• Информация об инфраструктуре.
• Оценщик указывает, в каком состояния находится фасад и подъезд дома.

Дополнительно к отчету прикрепляют фотографии объекта, который оценивался агентством.

Основные критерии оценки недвижимости

Когда необходимо выполнить анализ квартиры для ипотеки в Сбербанке, оценщик берет во внимание некоторые критерии, которые являются основой для составления подробного отчета об оценке недвижимости. Ликвидность объекта определяют по следующим параметрам:

• Размер жилой и нежилой площади, их соотношение.
• Расположение оформляемого в ипотеку объекта: наличие детского сада, школы, автомагистралей, поликлиник, станций метро, торговых центров.
• Этажность дома. Наиболее ликвидными являются высотные дома и квартиры, которые находятся на средних этажах, так как на такое жилье всегда есть спрос.
• Год сдачи объекта в эксплуатацию. От этого зависит состояние дома и проложенных коммуникаций, планировка.
• Размер подсобных помещений и балконов.
• Наличие интернета и телефона.
• Расположение оформляемой в ипотеку квартиры (угловое жилье оценивается ниже).
• Наличие современного ремонта.
• Состояние санузла.

Если в ипотеку оформляется дом и нужна его оценка, тогда дополнительно учитывается состояние почвы и отдаленность от населенных пунктов.

От чего зависит сумма оценки

Стоимость оценки квартиры для ипотеки зависит от срочности заказа, размера жилплощади, расположения недвижимости и ее планировки. В Московской области гражданам придется заплатить от 3000 до 5000 рублей, в СПб тариф варьируется от 2.5 до 4 тысяч рублей. В Казани, Екатеринбурге и других регионах услуга не превышает 3000. Но за срочность придется доплатить.

Для чего нужна оценка

Необходимость определения рыночной цены объекта нельзя недооценивать. Это не личная прихоть заказчика, а необходимость в установлении достоверной и объективной стоимости объекта на конкретный период времени. Каждый год цены на жилье растут и на это влияет множество факторов – инфляция, экономическая обстановка в стране и во всем мире. Чтобы максимально выгодно и правильно провести сделку и требует проводить оценку.

Необходимость в проведении сделки обусловлена следующими моментами:

• установление объективной цены на жилье, учитывая инфраструктуру, расположение, этажность, квадрату и ряд других характеристик;
• для оформления жилья в ипотеку, как в новостройках, так и при покупке вторичного жилья.

Основная причина, для чего нужно проводить оценку квартиры – это получить достоверную информацию по ней, стоимость, на конкретный период времени. После получения отчета документ предоставляется по требованию в различные инстанции.

Оспаривание кадастровой стоимости в налоговой

Величина налога на недвижимость напрямую связана с размером кадастровой стоимости. Она определяется без учета индивидуальных особенностей объекта, ошибок в расчетах и других нюансов. В большинстве случаев цифры получаются не совсем оправданными. Именно по этой причине целесообразно оспорить кадастровую стоимость квартиры.

И здесь также понадобится рыночная стоимость объекта. Изменение кадастровой стоимости требуется проводить раз в три года, если данные никак не обновляются.

Что касается налоговых органов, то после получения отчета и установления рыночной цены нужно следовать по конкретному алгоритму:

• собрать полный список документов, включая отчет;
• обратиться с заявлением в специальную комиссию или суд.

Заявитель на руки получает соответствующее решение с указанием кадастровой стоимости на конкретный момент времени.

Таким образом, кадастровая стоимость квартиры будет установлена на конкретный период времени и не будет необоснованно завышена. Все данные автоматически обновляются и заносятся в государственный кадастр недвижимости.

Перед тем как идти в налоговую, стоит поближе познакомиться с темой – «Можно ли оспорить кадастровую стоимость и как это сделать в 2021 году по шагам».

Для суда по разделу имущества

Обращение в суд требуется тогда, когда не получается договориться самостоятельно. Например, оценка квартиры для суда требуется в некоторых случаях:

• после развода для получения доли жилплощади в денежном эквиваленте;
• при вступлении в наследство;
• при разделе имущества с другими собственниками жилья;

Таким образом, ответчик, имея на руках решение суда с достоверной рыночной стоимости объекта спора, сможет доказать свою правоту истцу и решить все по закону.

Для продажи жилья

Продавцу и покупателю, перед тем как квартира будет продана, нужна ее рыночная оценка. Полученная стоимость позволит узнать, по какой цене стоит продавать квартиру, а покупатель будет знать, что стоимость жилья не завышена и его никто не хочет обмануть.

Если эта жилплощадь продается на вторичном рынке напрямую с покупателем, продавец сам решает, нужна ли ему оценка квартиры при продаже или нет. Никто не сможет обязать его сделать ее. Другое дело обстоит с банками. Если жилье приобретается в ипотеку, то без оценки покупатель не сможет ее оформить на себя.

Для ипотеки в банке

После получения заветных денег от банка, покупателя ожидает оценка квартиры для оформления ее в собственность. В кредитном договоре заемщика должен присутствовать пункт, указывающий на снижение процентной ставки при наличии отчета об оценке. Документ также прикладывается к другим справкам для оформления закладной на квартиру и сдачу ее в банк.

Рыночная стоимость понадобится для банковского учреждения, чтобы подтвердить реальную цену жилья. Это исключает получение выгоды покупателем или траты заемных средств на другие цели.

При перепланировке

Отчет о рыночной цене жилья включает в себя информацию о наличии перепланировки квартиры. Если эту информацию не указать, то банк, скорее всего, откажет в выдаче кредита.

Когда процедура перепланировки закончена и имеет соответствующее техническое заключение, стоимость жилья может измениться. По этой причине приглашается оценщик для проведения необходимых мероприятий и определения стоимости жилплощади после перепланировки.

Методы

Минэкономразвития России установило три способа определения рыночной стоимости квартиры, они отражены в приказе ведомства № 297 от 20.05.2015г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)». Каждый способ анализа имеет особенности и используется только для определенного вида недвижимости.

Затратный

С затратным методом оценки владельцы квартир в многоэтажных домах практически не сталкиваются. Считается, что метод искажает стоимость такого жилья и годится только для отдельно стоящих частных строений. Суть затратного способа в определении суммы денег, которая была потрачена на строительство.

Оценщик стремится выяснить, во сколько обошлось бы замещение объекта с нуля

Берутся во внимание материалы, технологии, зарплаты для работников-строителей, от получившейся суммы отнимается износ здания

Почему затратный метод не применяется для оценки квартир? Львиную долю стоимости недвижимости при затратном способе определяют строительные материалы, фундамент, стены и так далее. В многоквартирном доме большинство конструкций являются общими, а значит их стоимость делится на два, три или десять.

В итоге стоимость строительства квартиры оказывается гораздо меньшей, чем строительство отдельно стоящего дома с использованием точно таких материалов и технического плана.

Доходный

Доходный метод подходит для нежилой и коммерческой недвижимости. В его основе утверждение, что ценность объекта напрямую связана с суммой будущих выгод потенциального хозяина. Возьмем для примера оценку офисного помещения в Москве.

При проведении экспертизы профессиональный оценщик будет учитывать расположение помещения, круг потенциальной аудитории, изучит, насколько просто добраться к будущему офису из любого района столицы, его комфортабельность и планировку. Метод не используется во время сделок с жилыми квартирами, поскольку их владельцы и потенциальные покупатели не планируют получать прибыль.

Сравнительный

Самый простой для восприятия и распространенный – сравнительный метод

Оценщики берут во внимание стоимость аналогичных объектов на рынке. Точность достигается за счет подбора не одного, а нескольких максимально похожих квартир

Анализируются показатели каждого жилья, их особенности, этажность, лифт, подъезд, дальность метро.

Процедура проведения

Ассоциация российских банков выпустила рекомендации по оценке недвижимости для залога, в том числе жилых помещений. Они не противоречат закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам, но более подробно описывают процедуру.

Оценка недвижимости проходит следующим образом:

1. Вы подаете заявку в оценочную компанию или частному оценщику. Предоставляете документы:

• правоустанавливающие,
• кадастровый паспорт или выписка из него,
• технический паспорт БТИ или выписка из него,
• экспликация и поэтажные планы.

2. Оценщик изучает представленные документы на достаточность информации для анализа. Он может запросить дополнительные документы. Например, на наличие обременений и перепланировок.

3. Оценщик выезжает на объект и проводит осмотр не только квартиры, но и дома. Проверяет соответствие площадей, конструкций заявленным параметрам в паспортах. Проводит фотосъемку внутри и снаружи всех выявленных дефектов (трещины, протечки). Оценивает наличие и состояние коммуникаций.

4. Составляет отчет с учетом требований законодательства и банка. Если в договоре не указан вид оцениваемой стоимости, то он определяет рыночную стоимость квартиры.

По закону оценщик может определять стоимость объекта тремя подходами: сравнительным, затратным и доходным. На практике при оценке квартиры применяют сравнительный подход. Суть его в следующем:

1. Анализируется состояние рынка недвижимости в целом и в конкретном сегменте (например, квартиры в Московской области).
2. Находят объекты для сравнения. Их называют объектами-аналогами. Они максимально похожи на оцениваемый объект, но по каким-то параметрам отличаются.
3. Выявляют все характеристики квартир-аналогов, которые влияют на цену продажи. Например, год постройки дома, развитость инфраструктуры, транспортная доступность, этаж, состояние квартиры, ее площадь и др.
4. На выявленные различия в характеристиках оцениваемого объекта и аналогов вносятся поправки к ценам последних. Так получают рыночную стоимость уже нашей квартиры.

Время на проведение оценки от 1 до 5 дней. Стоимость зависит от многих факторов. Например, от региона, элитности жилья и даже от того, для какого банка делается отчет. Я просмотрела прайс-листы нескольких оценочных компаний. Цены стартуют от 2 500 руб. По элитным квартирам большой площади отчет может стоить от 6 000 руб. Оплачивает услуги оценщика заемщик.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, и кем она проводится

Кто платит за оценку квартиры при ипотеке? Клиент сам должен решать вопрос оценки квартиры. Все расходы, связанные с этой процедурой, он также оплачивает из своего кармана. Компенсации от банка не будет, даже если в ипотеке откажут. По этой причине кредитная организация часто сама делает анализ объекта. Если стоимость жилья приемлема и нет причин отказать клиенту, то последний обязан оплатить затраты оценщику. В большинстве случае банки работают с конкретными фирмами, которые имеют аккредитацию. Отчеты от них они принимают без нареканий. Конечно, по закону клиент имеет право обратиться в любую другую компанию. Но тогда стоит ожидать, что банк будет делать замечания по поводу каждой буквы и цифры в отчете.

Есть ситуации, когда услуги оценщика оплачивает кредитная организация. К примеру, если она подает в суд на заемщика, который не исполняет своих обязательств. В этом случае, необходимо точно знать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Раз недобросовестный клиент не выплачивает долг по кредиту, то ожидать от него оплату услуг оценщика не стоит.

Оценку объекта могут делать лица, у которых есть специальный аттестат, подтверждающий их квалификацию Такого специалиста можно найти в фирме, которая занимается оценкой недвижимости, или же заключить с ним отдельный трудовой договор. Если речь идет об оценке квартиры для ипотеки, то необходимо понимать, что есть независимые и аккредитованные оценщики.

Независимые специалисты. Такие оценочные компании либо не захотели получить аккредитацию банка, либо не соответствуют требованиям кредитной организации. Отсутствие аккредитации – это не повод считать, что независимый оценщик некачественно выполняет свою работу. Однако отчеты таких специалистов банк может отклонять по самым разным причинам. Поэтому лучше заказать оценку квартиры для ипотеки в компании, которая имеет аккредитацию.

Специалисты, аккредитованные банком. Это фирмы, которые аккредитованы банком, так как удовлетворяют его требованиям. Список аккредитованных специалистов кредитная организация рекомендует своим клиентам. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. Во-первых, аккредитованные оценщики становятся клиентами банка. А во-вторых, отчеты они предоставляют в том виде, который утвердила финансовая организация. Оценщики благодаря такому взаимодействию получают постоянный поток заказчиков. Иногда по договоренности оценщик выплачивает банку агентскую комиссию.

Предпочтительно делать оценку квартиры для ипотеки у компаний, которые имеют аккредитацию. Их список можно найти на сайте любого банка

Обратите внимание, что конкретный оценщик может иметь аккредитации не во всех банках. Это значит, что его отчет где-то могут не принять

Учитывать это стоит тем, кто еще не знает, в каком банке будет оформлять ипотеку.

Из списка оценщиков выбирайте того, чьи услуги стоят дешевле всего и кто сможет выполнить работу в срок. Цена в данном случае – более важный показатель. Срок чаще всего значения не имеет, к тому же обычно оценщики готовят отчет не больше недели. В целом, все подобные компании работают на одних и тех же условиях и оказывают одинаковые услуги.

Какие требования предъявляют кредитные организации к оценщику?

1. Ему необходимо состоять в организации, которая занимается оценочной деятельностью. Организация должна быть зарегистрирована в Едином госреестре юрлиц.
2. Оценщик обязан иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму минимум 300000 рублей. Такое обеспечение исключает риски, связанные с ошибкой в результате экспертизы по оценке квартиры.
3. Оценщик должен являться членом СРО (саморегулируемой организации), которая занимается вопросами деятельности оценщиков.

Имейте в виду, что в таких случаях кредитная организация очень щепетильно относится к проверке отчета об оценке квартиры. Зачастую документы просят доработать. Банки оказывают большее доверие тем фирмам, с которыми сотрудничают на постоянной основе, результаты их оценки проходят согласование быстрее.

Аккредитованную организацию удобно выбирать еще и потому, что тогда клиенту нет необходимости проверять бумаги, подтверждающие квалификацию оценщика. Обязательно проверять соответствующую квалификацию нужно, если вы обратились в компанию, которая не имеет аккредитацию в банке. Финансовое учреждение вернет отчет, если его составило лицо, не имеющее права заниматься оценочной деятельностью.

Где заказать оценку квартиры для ипотеки

Оценивание квартиры представляет собой тщательный анализ всех аспектов от состояния жилья до места расположения, именно поэтому деятельность по мониторингу жилых помещений могут осуществлять лица, которые не только обладают специализированными знаниями, но и состоят в саморегулирующей организации оценщиков во исполнение норм ст.4 ФЗ №135.

При этом оценщики могут быть как штатными работниками компаний, предоставляющими услуги анализа жилых помещений, так и частные практики. Таким образом, будущий клиент банка в преддверии оформления ипотеки может обратиться за определением реальной стоимости квартиры, как в официальное учреждение, так и к частному лицу.

Однако, ввиду того, что банк весьма тщательно подходит к предмету залога и определению его цены, зачастую заемщику предлагается обратиться в компанию, с которой кредитная организация уже сотрудничает. Конечно, клиент вправе отказаться и выбрать своего оценщика для проведения независимой оценки квартиры для ипотеки, но вероятность того, что банк примет документ будет под сомнением. Во избежание спора желательно согласиться с будущим кредитором, к тому же оценщик, сотрудничающий с банком, выполнит работу в кратчайшие сроки.